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3月24日，国家发改委发布规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知，支持消费基础设施建设。其中提到，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。这一政策的出台，意味着商业不动产可以进行REITs的运作了。这无论是对于商业不动产本身，还是对于中国金融经济，都是一个利好的事情。
当前，中国存在巨量的商业不动产。但是中国的商业不动产的流动性非常不好。这要是因为没有相关的以商业不动产为底层的证券化产品。比如，中国当前的REITs，基本只限于基础设施类资产，有些产业园基础设施打些擦边球，将园区内的物流地产、写字楼等不动产装入REITs产品。
如果从REITs的证券化实质来看，商业物业经营类的上市公司，也可以看作是一种REITs。很早之前作者写过一篇关于美凯龙的文章《搞懂了REITs，就搞懂了红星美凯龙！》。然而，当前中国商业物业经营类企业的IPO受到较多政策的限制，实际操作非常困难。上市公司如小商品城、美凯龙等想要发行股票募集资金也受到限制，操作难度几乎等同于IPO。
商业不动产缺乏证券化金融产品的支撑，关键的原因就是之前较长一段时间以来的政策对于房地产融资的相关限制。作者一直的观点就是，REITs只会在房地产进入低谷的时候，政策扶持房地产发展的时间段，才可以借东风而推出。
而房地产的夜壶属性如今突显，政策支持房地产，实际是为了支持经济增长。依这个逻辑，未来商业地产的证券化面临着较好的环境。除了REITs将商业不动产纳入进来之外，预计商业地产相关的IPO和再融资都会放开。
一切都为了经济增长。
由于地产融资一直是一个敏感的话题，近十几年时间里，每次政策大尺度放开地产相关融资的时间窗口，都会非常短。因此，各种金融机构、各种持有商业不动产而又急需用钱的主体，都需要珍惜当前的机会。
单就金融而论金融，通过REITs／ＩＰＯ／定增等方式将商业不动产实现证券化，改善商业不动产的流动性，不仅仅是能够改善商业地产公司的流动性和偿债能力，同时也能够改善其他企业的流动性和偿债能力。当前在国内，除了地产开发企业持有大量的商业不动产之外，还有很多各行各业的企业，也大量持有商业不动产，其规模远远大于地产开发企业持有的规模。
经济系统是一个子系统相互高度耦合的复杂系统。即是放在政策限制地产发展的时代，地产开发企业将商业地产出售用于证券化，回收现金流，也能够有利于其他行业乃至整个行业。近两年地产企业债务违约甚至破产倒闭，引至建筑企业倒闭破产的事件，也让人们认识到这一点。
只是多年以来的习惯，我们金融从业者和房地产从业都已经被灌输观点，视房地产开发行业站在实体行业的对立面。当前政策强调对于房地产行业进行扶持，之前央行还推出十六条，证监会也在放开上市房地产开发企业的再融资和资产重组。在这样的大政策背景之下，此次发改委的政策限制原始权益人不得从事住宅开发业务，同时强调不得为商品住宅开发项目变相融资，就变得有点让人难以理解了。同样让人难以理解的是发改委积极推动各类资产的证券化的发展，在REITs方面，积极性比证券化的更对口的机构即证监会还要高
证券化只是工具，运作是否得到只在乎工具使用者。从某种意义上来讲，房地产也只是工具，夜壶论显示了这一点。货币政策、财政政策等等，对于经济治理而言，也是一种工具。当前的问题很显然是，很多工具都显示出其两面性，既有其有用的一面，也有其不利的一面。在中国经济进入从增量向存量转型的阶段，很多政策也体现出来两面性。政策制定者如何权衡利弊，老百姓如何理性看待政策，成为经济能否持续稳定发展的关键。
作者的观感是，太多的成见、太多的教条等等这些，阻止了我们从利益最大化的角度去分析各类工具的使用，因而也就阻碍了中国经济实现利益最大化。
我们将商业不动产进行证券化的几种方式来做一个简单的比较。
国内的REITs，实际上是一个购买特定ABS产品的上市公募基金。ABS产品，则投资持有基础设施类资产的公司的股权。之所以采取如此的交易结构，是因为中国的公募基金被限制，只能投资证券类产品。而私募证券化产品，则因为投资者群体受到限制，流动性较差。这可以看作是一种金融工程特定产品的创新。关于中国REITs产品的交易结构及创新分析，作者此前有专门的文章。
相比股票，当前REITs更接近于固定收益型产品，分红比例较高，产品价格波幅很小，更受机构投资者认可。对于持有商业不动产的机构而言，最有利的方式是将其进行股票化运作，原因么？
当然是中国具备无私奉献精神的股民。股票的跌荡起伏也带来了更大的活力。股票还有一个优点。上市公司治理的相关政策，已经经过多年迭代而逐渐完善，而当前针对公募基金的治理，显然要薄弱很多。公募基金经理早已习惯用脚投票，“高买低卖”（开个玩笑），而作为REITs产品的基金经理，则事实上要充当有实际控制权的经营管理层的角色，要用脑用手投票。这对基金经理有着更高的要求。
授权转载自：结构化金融
附：
发改委证监会同日发文，REITS将迎来爆发！
3月24日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》。种种迹象表明，在城投债“遏增量化存量”大背景下，REITS将迎来爆发。吊诡的是国家发改委虽然将企业债审批转移至了证监会，但在REITS的审批方面将发挥更大作用。
证监会
关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知
中国证监会各派出机构，上海证券交易所，深圳证券交易所，中国证券登记结算有限责任公司，中国证券金融股份有限公司，中证数据有限责任公司，中国证券业协会，中国证券投资基金业协会：
为贯彻落实党的二十大和中央经济工作会议精神，按照《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）工作部署，进一步推进REITs常态化发行，完善基础制度和监管安排，健全市场功能，更好服务构建新发展格局和经济高质量发展。现就有关事项通知如下：
一、加快推进市场体系建设，提升服务实体经济能力
（一）拓宽试点资产类型。贯彻落实中央经济工作会议关于着力扩大国内需求，优化政策措施，充分发挥消费的基础作用，把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。项目用地性质应符合土地管理相关规定。项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。
（二）分类调整项目收益率和资产规模要求。申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。落实中央“房住不炒”要求，充分考虑保障性租赁住房的保障属性，鼓励更多保障性租赁住房REITs发行，首次申报发行REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元，可扩募资产规模不低于首发规模的2倍。
（三）推动扩募发行常态化。按照市场化法治化原则，鼓励运营业绩良好、投资运作稳健、会计基础工作规范的上市REITs通过增发份额收购资产，开展并购重组活动。加快推动首批扩募REITs项目落地，完善扩募定价机制，鼓励更多符合条件的扩募项目发行上市。
（四）扩大市场参与主体范围。支持经营规范、治理健全、资产管理经验丰富的优质保险资产管理公司等金融机构开展资产证券化业务试点，允许符合条件的机构参与基础设施REITs，依托其在基础设施项目储备和运营管理优势，促进形成存量资产和新增投资的良性循环。
（五）加强二级市场建设。健全二级市场流动性支持制度安排，完善做市机制，加强对做市商的考核评价，督促其积极履行做市义务。适时推出REITs实时指数。
二、完善审核注册机制，提高制度化规范化透明化水平
（六）优化审核注册流程。建立分工明确、各有侧重、高效衔接的审核注册工作机制，进一步优化审核注册流程，提高审核注册工作的规范性、可预期性和透明度。证监会和证券交易所原则上应当将问题一次汇总成书面反馈意见，并由证券交易所统一发出。坚持开门办审核，定期开展市场机构座谈会，传递监管工作理念。
（七）明确大类资产准入标准。总结试点经验，对产业园区、收费公路等实践较多的资产类型，按照“成熟一类、推出一类”的原则，细化完善审核和信息披露要点，对项目质量从严要求，并以适当方式向市场公开，加快成熟类型资产的推荐审核透明度和发行上市节奏。同时，建立常态化会商机制，着力解决“新类型”项目面临的重大疑难和无先例问题，并通过培训、典型案例分享等方式向市场公开，加快试点项目进展，引导市场规范发展。
（八）完善发行、信息披露等基础制度。健全REITs发售业务规则，完善资产估值和询价定价机制，规范发行推介、询价、定价、配售行为。制定临时信息披露指引，强化重大事项披露要求。研究规范治理机制的权责条款，完善REITs治理结构。
三、规范与发展并重，促进市场平稳运行
（九）构建全链条监管机制。遵循REITs特点规律和风险特征，结合基础设施REITs试点模式，建立健全包括项目尽调、发行定价、信息披露、资产运营管理、二级市场交易等环节的全链条监管制度。突出以“管资产”为核心，按照实质重于形式的原则，加强对基础资产质量、运营管理的穿透监管。
（十）促进市场主体归位尽责。证监局、证券交易所、证券业协会和基金业协会等单位应当各司其职，协同配合，形成监管合力。压实基金管理人的主动管理责任，督促基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、原始权益人、外部运营管理机构、财务顾问、证券基金服务机构等参与方依法履行职责。依法打击违法违规行为，保护投资者合法权益。
四、进一步凝聚各方合力，推动市场持续健康发展
（十一）建立重点地区综合推动机制。依托REITs储备项目丰富的重点地区，聚焦国家产业政策鼓励的能源、交通、生态环保、保障性租赁住房和数据中心等重点领域，推动完善由地方发展改革委、证监局、金融局、国资委等多部门参加的综合推动机制，统筹协调解决REITs涉及的项目合规、国资转让、税收政策、权益确认等问题，保障常态化发展的项目资源供给。坚持“两个毫不动摇”方针，着力推动解决民营企业REITs试点存在的困难和问题。
（十二）推动完善配套政策。加强与相关部门沟通，进一步明确基础设施REITs的会计处理方式和税收征管细则。推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，积极培育专业化REITs投资者群体，助力市场平稳运行。借鉴境外成熟市场实践，及时总结REITs试点经验，抓紧推动REITs专项立法。
本通知自印发之日起生效。请结合单位职责，加快推动各项工作落实落地。
国家发改委
国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知
发改投资〔2023〕236号
各省、自治区、直辖市及计划单列市、新疆生产建设兵团发展改革委，有关中央企业：
为贯彻落实党中央、国务院决策部署，按照《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）、《中国证监会、国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号）等要求，进一步提升基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称“基础设施REITs”）项目申报推荐的质量和效率，促进基础设施REITs市场平稳健康发展，现就有关工作通知如下：
一、认真做好项目前期培育
（一）充分认识前期培育工作的重要性。基础设施REITs项目的前期培育，包括梳理筛选资产、制定产品方案、完善合规手续、解决难点问题等工作。切实做好项目前期培育，对于加强项目储备、保障项目合规、提升资产质量、促进稳健运营、提高推荐效率具有重要意义。各地方发展改革委要高度重视基础设施REITs项目前期培育工作，帮助和指导发起人（原始权益人）、基金管理人等共同做好项目培育，推动项目尽快具备申报条件，并及时向我委反映共性问题和解决建议。
（二）确保申报材料真实客观。发起人（原始权益人）要按照《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号）、《国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）新购入项目申报推荐有关工作的通知》（发改办投资〔2022〕617号）、本通知及项目申报格式文本的要求，认真准备项目申报材料，真实、全面、客观反映项目情况，不得弄虚作假、避重就轻、违规包装。要如实提供项目历史收益数据，全面分析可能影响项目收益的各项因素，客观预测项目未来收益水平。如发起人（原始权益人）、基金管理人等未真实、全面、客观反映项目情况，故意瞒报漏报甚至弄虚作假的，我委将视情节轻重，采取提醒谈话、暂停受理等方式予以处理，并提请有关部门依法予以惩戒。
（三）组织做好部门协调。各地方发展改革委要与中国证监会当地派出机构、沪深证券交易所，以及本地区行业管理、自然资源、生态环境、住房城乡建设等部门加强沟通配合，共同协调解决项目前期培育阶段遇到的重点难点问题，尽可能缩短项目培育周期。要按照国办发〔2022〕19号文件的要求，在依法合规的前提下，积极落实项目盘活条件，重点围绕投资管理手续完善、产权证书办理、土地使用合规、资产转让条件确认等，协调有关方面对项目发行基础设施REITs予以支持。
二、合理把握项目发行条件
（四）支持消费基础设施建设。贯彻党中央、国务院关于把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。项目用地性质应符合土地管理相关规定。项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。发起人（原始权益人）应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，更好满足居民消费需求。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。
（五）合理把握项目收益与规模。根据不同类型基础设施REITs项目的具体情况，合理把握项目收益水平。申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。可通过剥离低效资产、拓宽收入来源、降低运营成本、提升管理效率等多种方式，努力提高项目收益水平，达到项目发行要求。首次发行基础设施REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元。
（六）严把投资管理合规性。投资管理手续是否合规，应以项目投资建设时的法律法规和国家政策作为主要判定依据。项目投资建设时无需办理但按现行规定应当办理的有关手续，应按当时规定把握，并说明有关情况；项目投资建设时应当办理但现行规定已经取消或与其他手续合并的有关手续，如有缺失，应由相关负责部门说明情况或出具处理意见；按照项目投资建设时和现行规定均需办理的有关手续，如有缺失，原则上应由相关负责部门依法补办，确实无法补办的应由相关负责部门出具处理意见。如项目曾进行改变功能用途的重大改扩建，应主要依据改扩建时的相关手续办理情况判断其投资管理合规性。
三、切实提高申报推荐效率
（七）规范项目申报受理流程。项目前期培育阶段结束、基本符合申报条件后，发起人（原始权益人）应按发改投资〔2021〕958号文、发改办投资〔2022〕617号文等要求，向有关省级发展改革委报送项目申报材料。省级发展改革委应及时对项目申报材料进行初步审核，对基本符合条件的项目应于5个工作日内正式受理；对明显不符合发行条件或材料不完整、不齐备的不予受理，并于5个工作日内作出回复。
项目受理后，我委、省级发展改革委将明确专人对接，优化工作流程，加快工作进度，共同开展项目判断。省级发展改革委应及时将符合条件的项目申报文件和相关材料报送我委。为提高工作效率，如涉及省级其他部门的有关事项已由该部门（包括其下级部门）出具无异议函或书面支持意见，省级发展改革委向我委报送项目申报文件时不宜再重复会签。
（八）完善中央企业申报流程。中央企业可将项目申报材料和项目所在地省级发展改革委意见直接报送我委，也可通过省级发展改革委报送。直接报送的，我委及时对项目申报材料进行初步审核，对基本符合条件的项目于5个工作日内正式受理；对明显不符合发行条件或材料不完整、不齐备的不予受理，并于5个工作日内作出回复。
（九）及时开展咨询评估。对省级发展改革委正式报送和我委直接受理的项目，我委将按照《国家发展改革委关于修订印发〈国家发展改革委投资咨询评估管理办法〉的通知》（发改投资规〔2022〕632号）的规定，及时选取咨询评估机构，办理咨询评估委托书，由咨询评估机构对项目是否符合推荐条件进行综合评估。项目评估时间一般不超过30个工作日；咨询评估机构因特殊情况确实难以在规定时限内完成的，征得投资司书面同意后，可以适当延长完成时限。咨询评估机构应在规定时限内提交评估报告。
（十）加快做好项目推荐。自项目正式受理之日起3个月内，应完成省级发展改革委报送、委托咨询评估、有关业务司局会签、向中国证监会推荐项目的相关工作。发起人（原始权益人）、基金管理人等根据要求补充、修改项目材料的时间不计算在上述时间内。
四、充分发挥专家和专业机构作用
（十一）发挥专家前期辅导作用。项目前期培育阶段，我委将适时组织相关行业专家对项目进行辅导，就投资管理手续合规性、项目收益稳定性等方面研提意见。项目申报材料准备过程中，我委将根据需要组织行业专家提出修改完善意见。针对个别对项目有重大影响的关键问题，发起人（原始权益人）可聘请权威的独立第三方机构出具专业意见。我委将根据工作需要，必要时组织专业力量，对有关项目进行现场核查。
（十二）确保咨询评估客观公正。咨询评估机构应独立、客观、公正地开展咨询评估工作，认真梳理项目问题、提出意见建议，确保评估时效和质量。咨询评估机构和有关评估人员应严格遵守廉洁纪律和保密纪律，未经我委同意，不得与发起人（原始权益人）、基金管理人、资产支持证券管理人以及相关中介机构私自联系，不得泄露咨询评估情况。咨询评估机构及其直属单位、控股或参股企业，以及所有评估人员，不得与发起人（原始权益人）、基金管理人、资产支持证券管理人等单位存在利益关联关系或直接商业竞争关系，不得参与被评估项目发行基础设施REITs的前期准备工作。
（十三）督促中介机构履职尽责。为基础设施REITs项目提供服务的财务顾问、法律顾问、审计机构、评估机构、税务咨询顾问等中介机构，在提供服务期间应未被列入严重失信主体名单，未被采取失信惩戒措施，未因违法违规问题被有关监管机构禁止或限制开展基础设施REITs相关或同类业务。律师事务所和会计师事务所近3年还应未发生重大违法违规事件。上述机构应切实发挥业务专长，依法依规履行职责，保证出具的相关材料科学、合规、真实、全面、准确。
五、用好回收资金促进有效投资
（十四）严格把握回收资金用途。基础设施REITs净回收资金（指扣除用于偿还相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售等资金后的回收资金）应主要用于在建项目、前期工作成熟的新项目（含新建项目、改扩建项目）；其中，不超过30%的净回收资金可用于盘活存量资产项目，不超过10%的净回收资金可用于已上市基础设施项目的小股东退出或补充发起人（原始权益人）流动资金等。在符合国家政策及企业主营业务要求的条件下，回收资金可跨区域、跨行业使用；除国家有特殊规定外，任何地方或部门不得设置限制条件，影响企业按照市场化原则依法合规使用回收资金。
（十五）督促回收资金尽快使用。加快基础设施REITs净回收资金的投资进度，尽快形成投资良性循环，更好支持实体经济发展。基础设施REITs购入项目（含首次发行与新购入项目）完成之日起2年内，净回收资金使用率原则上应不低于75%，3年内应全部使用完毕。净回收资金使用进度明显不符预期的，应审慎考虑新购入项目安排。如回收资金实际投入项目与申报时拟投入项目不一致的，应按要求向有关省级发展改革委备案并说明情况。
（十六）建立回收资金使用直报制度。为确保回收资金尽快用于项目投资、有效支持实体经济发展，已上市基础设施REITs项目发起人（原始权益人）应于每季度结束后5个工作日内向我委投资司直接报送回收资金使用情况，同步抄送再投资项目涉及的省级发展改革委。如回收资金使用进度不及预期，我委将及时提醒有关项目发起人（原始权益人）；确有必要时，将提请有关省级发展改革委约谈项目单位，了解具体情况，提出整改建议。
六、切实加强运营管理
（十七）充分认识运营管理的重要性。加强基础设施REITs项目运营管理，有利于向社会更好提供公共产品，保障公共利益；有利于提升项目运营质量和收益能力，保障投资者利益；有利于实现项目公共属性和经济属性的有机统一，保障基础设施REITs市场的平稳健康发展。
（十八）注重项目运营可持续性。运营管理机构应结合项目情况，依法合规创新运营模式，科学合理制定运营计划，做好底层资产更新维护，保障项目运营和收益的可持续性。要积极采用新技术、新工艺、新材料，提升运营质量，降低运营成本，保障项目盈利能力。要努力创新商业模式，挖掘项目商业价值，拓宽项目收益来源，提升REITs产品的市场价值。
（十九）加强资产运营管理指导。基金管理人每年向基金投资人公开年度运营情况时，应将有关情况抄送我委和有关省级发展改革委；如发生影响资产价值和项目收益的重大突发性事件，应在履行相关信息披露程序后及时抄送。有关省级发展改革委要对遇有较大问题的项目加强帮助指导，提出意见建议。基础设施REITs新购入项目应同已发行项目的实际运营表现挂钩，运营表现严重不符预期、引发较大负面舆情或出现重大生产经营安全事故的，应暂停新购入项目安排。
本通知自印发之日起生效。此前有关文件与本通知不一致的，以本通知为准。
特此通知。
国家发展改革委
2023年3月1日
关于reits
公募REITs在我国的推出，也可以称得上是“千呼万唤始出来”。如果从2014年的首单类REITs发行算起，整个市场经历了5年多的探索，应该说是已经有了充分的铺垫和准备。
2020年4月，证监会与发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号），明确了基础设施REITs试点的基本原则、试点项目要求和试点工作安排，标志着中国境内基础设施公募REITs市场正式开启。9月，证监会发布《公开募集基础设施证券投资信托基金指引（试行）》（证监公告〔2020〕54号），就产品定义、参与主体专业胜任要求、基金份额发售方式、投资管理与项目运营管理、信息披露、监督管理等方面进行了规范。
2020年9月，发改委办公厅发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点申报工作的通知》（发改办投资〔2020〕586号），明确了基础设施申报的具体要求，标志着中国基础设施公募REITs试点工作正式进入实操阶段。2021年6月，发改委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号），进一步扩大了基础设施公募REITs的试点区域范围与资产范围。
与此同时，基金业协会、证券业协会、沪深证券交易所等机构，发布了REITs发行与交易相关的系列规则与规范文件，共同构成了公募REITs发行的制度保障。
2021年5月17日，首批9只公募REITs基金正式获得证监会批复，公募REITs正式面向公众发售。公募REITs试点采取了“公募基金+ABS”结构，在适应（或者说不改变）现有基金法框架的前提下，高效地完成了公开募集基金与基础设施项目之间的对接。
根据现有制度，80%以上公募基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券，向原始权益人（或称发起人）收购进而持有基础设施项目公司的全部股权。基金通过资产支持证券和项目公司等载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利。公募基金采取封闭运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。
上述操作中值得注意的是，REITs试点要求取得基础设施项目完全所有权或经营权力，同时试点的基础设施REITs也可以阶段性或一定比例的引入财务杠杆。
我国不动产投资信托基金是以基础设施领域作为主要投资方向，以合法合规及稳定现金流作为底层项目要求，以公开募集证券投资基金作为发行载体，以“公募基金+资产支持专项计划”的双SPV为结构，以网下机构投资者询价作为主要定价参考的沪深证券交易所集中竞价交易的公募金融产品，产品名称为公开募集基础设施证券投资基金（简称“基础设施基金”）。
在境内公募REITs试点范围尚未扩大至基础设施以外的领域前，“基础设施REITs”、“基础设施基金”与“境内公募REITs”的含义是相同的。
以上信息来自：证监会、发改委官号以及债保全